区分所有のオフィスビルとは分譲マンション（区分所有マンション）と同じように建物を区画して、その部屋を各々登記して区分所有するオフィスビルのことをいいます。
これまでのオフィスビルは一個人（もしくは一法人）が土地と建物を所有して土地と建物一棟を登記していました。その場合、相続が発生して相続税の支払いや、相続者が複数いる場合は土地、建物を一括して売却して現金化し、税金の支払いや相続人への分配を行わなければなりませんでした。
しかし、区分所有にすると相続税の支払いは区分した部屋を支払税額分のみ売却して現金化することによりビルを継続して所有することができます。更に相続人が複数になる場合も区分所有された部屋を複数の相続人に分配することができます。分配された部屋は相続人が各々利用したり、売却したり、貸すことができます。
昨今、区分所有のオフィスビルを求めている個人や中小企業のオーナーが急増しています。これまでの一般的なオフィスビルは、一個人（もしくは一法人）が所有しているケースがほとんどで、個人や中小零細企業が都心部でオフィスビルを所有するのは至難の業でした。
都心部でオフィスビル一棟を所有するとなると億単位の資金が必要です。個人や一般的な中小零細企業では夢のまた夢です。しかし、区分所有のオフィスビルが誕生してから個人でも都心部でオフィスビルを所有することが可能になり、資産として収益を得ることもできるようになりました。その為に最近、個人のビルオーナーや投資家から注目を浴びています。
以下、区分所有のオフィスビル事業の方法を掲載いたします。
Ａ．単独地主事業方式
地主が建築資金を調達して自ら事業主体となり行う事業方式
①土地、建築資金とも地主が負担して建物を建築し、建物を区分所有で登する。
②相続税を支払う場合、区分所有で所有しているほうが売却しやすい。
③相続者がいる場合、生前贈与が容易になり相続税などの税金で節税効果が期待できる。
④必要なら区分した部屋を売却して借入れた建築資金の返済を行う。
Ｂ．単独地主等価交換方式
土地は地主が提供し、建築資金は事業会社が負担して行う事業方式。
①地主は土地代に見合う金額（等価交換）で建物の一部を取得して賃貸で収益を得る。
②地主は相続税などの税金で節税効果が期待できる。
③事業会社は取得した部屋を自社で使用もしくは賃貸にして収益を得る。
④事業会社は取得した部屋を区分所有オフィスビルとして分譲。
Ｃ．複数地主等価交換方式
土地は地主全員が提供し、建築資金は事業会社が負担して事業会社が分譲事業を行う方式。
①地主は土地代に見合う金額（等価交換）で建物の一部を取得して賃貸で収益を得る。
②地主は相続税などの税金で節税効果が期待できる。
③事業会社は取得した部屋を自社で使用、もしくは賃貸にして収益を得る。
④事業会社は取得した部屋を区分所有のオフィスビルとして分譲。
Ｄ．定期借地権方式
土地は地主が定期借地権で提供し、建築資金は事業会社が負担して「定期借地権付区分所有オフィスビル」を建築して事業会社が分譲を行う方式。定期借地権付区分所有のオフィスビルは土地代金が不要なので販売価格を低く設定できる。
①地主は土地を「定期借地権」で提供して、借地代を区分所有者から得る。
②事業会社は取得した部屋を自社で使用もしくは賃貸として収益を得る。
③事業会社は取得した部屋を「定期借地権付区分所有オフィスビル」として分譲。
これまで個人や中小零細企業が都心部でオフィスビルを所有するのは至難の業でしたが、区分所有のオフィスビルが販売されるようになってからそれが可能になりました。
これまで個人の不動産投資としてはワンルームマンションが主流でしたが、住宅系の賃貸不動産は築年数が古くなることに伴って賃料の低下、設備の劣化による新たな費用の出費、さらに供給の飽和状態による空室期間の長期化で利回りが低下しています。
オフィスの場合、ワンルームのように専有部分には水回り（キッチン設備・風呂設備・水道設備・トイレ設備など）がありません。水回りは共有部分になるため維持管理費は区分所有者全員の負担となります。室内にあるのは空調設備と電気のみです。
クロスと床（ジュータン）は退室時に入室者が原状復帰して返してくれますので維持費が住宅系の不動産に比べ格段に低くなります。入室期間も住居系不動産と比較して長くなり、テナント料も住宅系の賃料と比べて高く設定が可能です。
従って、区分所有のオフィスビルはワンルームマンションより維持費が安く、賃料が高いために当然に利回りが高くなります。
区分所有のオフィスビルはこれから個人や中小企業にとっては格好の資産運用としてこれからも注目されると予想されます。
一般の個人や中小企業が購入できる分譲の区分所有のオフィスビルは全国的にも実例が少ない。フロア単位の分譲はあるがフロアになると面積が大きくなり金額も億単位となり一般個人では手が出ない。
関西では1970年代から大阪市が開発した「大阪駅前第１、第２、第3、第4ビル」等がある。しかし、大阪駅前ビルは大企業をターゲットにした区画が大部分で（第三ビルは一部小区画の部屋がある）個人で購入できる区画はほとんどない。
その中で京都市のビジネス街の中心地「四条烏丸」で2006年4月に販売されて2007年に竣工した「OFFICE-ONE Shijo Karasuma（オフィス-ワン四条烏丸）ビル」は中心面積帯が20㎡台で価格が2,000万円台と個人が購入できる本格的な区分所有のオフィスビルとして大きな話題になりました。
【概 要】
○所在地：京都市下京区室町通綾小路上る鶏鉾町480番地
○交通：阪急京都線「烏丸」・地下鉄烏丸線「四条」徒歩2分
○敷地面積：360.45㎡
○建築延面積：2,528.53㎡
〇専有面積：2,020.39㎡
○構造規模：鉄骨造地上13階建
○区分所有総室数：４7室
〇区分所有面積帯：10㎡～180㎡
〇事業費用：約24億円
〇区分所有室数：4７室
○竣工年月：2007年3月
○施工会社：株式会社間組
○設計・監理：株式会社東洋設計
○企画・監修・販売代理・運営管理：株式会社KTPコーポレーション
【事業経緯と分析】
2006年6月に販売を開始して2007年3月に建物は竣工。
【販売当初の面積と価格】
・10㎡台（1,000万円台）：5室
・20㎡台（2,000万円台）：2４室
・30㎡台（3,000万円台）：４室
・40㎡台（４,000万円台）：5室
・64㎡台（5,000万円台）：1室
・70㎡台（7,000万円台～8,000万円台）：５室
・180㎡台（1億6,000万円台～18,000万円台）：3室
【購入者層】
・1,000万円台：個人
・2,000万円台～3,000万円台：個人事業主（士業の方が中心）
・4,000万円台～8,000万円台：中小企業法人
・1億以上－中小企業法人
【利用区分】
・購入者自ら利用：１２室（25％）
・賃貸：35室（７５％）
【賃貸の利用形態】
・一般的賃貸借契約：8室
・SOHOオフィス：27室（詳細はこちらから→SOHOオフィス京都）
2007年9月 京都新聞に区分所有オフィスビル「OFFICE-ONE Shijo Karasumaビル」の記事が掲載されました。
・京都府の平成19年経営革新計画承認企業にも承認されました。
（経営革新計画の内容は以下の通り）
京都府の中小企業の新たな事業活動の促進に関する法律第９条第１項の規定に基づく経営革新計画の承認 ― 承認番号 ９産支第２３１号 承認日平成１９年６月２７日
（経営革新の内容）
オフィスビルの分譲（区分所有）という新しいオフィスビルの建設と入所企業の経営支援システムとを一体的に運営する事業を展開する。起業家育成から決算までのあらゆる分野にわたり支援する新しいシステムの構築を目指す。
特に入所企業者の人的交流、情報交換、マッチング、コーディネートなど従来のオフィスビルが単なる企業の集合（賃貸）場所に留まっている点を乗り越え、ベンチャーのインキュベート機能を備えるオフィスビルシステムを構築する。
こちらから→京都府経営革新計画承認企業
区分所有オフィスビル事業では土地所有者と事業会社に対して弊社は以下のような業務を行います。
１. 事業対象地が区分所有オフィスビル用地として適切か否かの調査を致します。
２．所有者の土地に対して区分所有オフィスビルの建築プランを立てます。
３．そのプランに対し事業収支計画を立案し、土地所有者からの事業承認後、事業会社を選定します。
４．事業が決定したら設計事務所、建築会社の選定を行い、建物を建築します。（建築に関しては事業会社が主になります）
５．建物建築中にテナント募集及び販売を開始します。
６．建物完成後、地主と事業会社の持分に合わせて区分所有の登記を行い、それぞれに部屋を引き渡します。
７．建物完成後までにテナントが決定していない部屋は引き続き募集活動をします。販売の場合も同様に活動を続けます。
８．テナントのお部屋の場合はお部屋の管理やテナント料の集金業務なども代行いたします。
※事業を検討してみたい地主及び業者（不動産業者、建築会社、設計事務所等）はお気軽にご相談ください。
※弊社では「区分所有オフィスビルを普及させるため」に同業者の方にも同事業を勧めています。同業者の方でもお気軽にご相談下さい。
※現在（2022年3月現在）数社（不動産会社、コンサルタント会社、設計事務所等）より事業計画の相談を受けています。